Het nieuws wordt ermee overspoeld; er is een enorm tekort aan woningen. De woningcorporaties hebben een belangrijke rol in het realiseren van nieuwe woningen. Zij worden door de situatie gedwongen om sneller, goedkoper en duurzamer te bouwen. Digitalisering biedt hiervoor een oplossing, maar corporaties hebben nog een lange weg te gaan. We spreken Peter Hendriks over digitalisering binnen de corporaties en de factoren die hierop van invloed zijn.

Peter Hendriks volgt al meer dan 10 jaar de ontwikkelingen en uitdagingen van de woningcorporatiebranche. Ooit begonnen als schrijver bij FEM, een zusterblad van Elsevier, kwam Hendriks uiteindelijk terecht bij Aedes, belangenbehartiger en pionier van digitalisering bij woningcorporaties. Regelmatig spreekt Peter Hendriks met autoriteiten in de markt die aan de frontlinie staan van de ingewikkelde woonopgave in Nederland. Hij schrijft zijn bevindingen momenteel voor het populaire journalistieke onderzoeksplatform Follow The Money.

- - -

Woningbouwcorporaties hebben een belangrijke rol in het realiseren van nieuwe woningen. Wat zijn nu de grootste uitdagingen in de woningbouwmarkt?

“Woningbouwcorporaties zijn door invoer van de verhuurderheffing in 2014, heel lang terughoudend geweest met het bouwen van nieuwe woningen. Mede hierdoor is er een enorm tekort ontstaan aan sociale huurwoningen. Recentelijk is de verhuurdersheffing afgeschaft, maar het heeft zijn sporen nagelaten in de markt. Er is nu een enorme inhaalslag nodig.”

“De vergunningprocedure brengt veel vertraging in het proces.”

“Daar komt nog bij dat er te weinig bouwlocaties zijn. Als er al plekken beschikbaar zijn, brengt de hele vergunningsprocedure veel vertraging in het proces. Je bent zo acht jaar verder voordat er eindelijk een woning staat.”

Ruimte is in Nederland beperkt, maar het proces rondom vergunningen zou dus ook sneller kunnen? Hoe komt het dat de vergunningsprocedure momenteel zo lang duurt?

“In de tijd dat er weinig werd gebouwd zijn veel ambtenaren ontslagen die nu juist nodig zijn om de procedures rondom bouwvergunningen te versnellen. Iets wat je in principe in twee maanden kan regelen, duurt nu zo een jaar. Dat maakt het natuurlijk niet makkelijker voor de corporaties. Daar ligt een belangrijke taak bij de bedrijfsvoering binnen het Rijk en de gemeenten. ”

“Iets wat je in principe in twee maanden kan regelen, duurt nu zo één jaar.”

De vergunningsprocedure is niet het enige punt waarbij de regering en woningcorporaties elkaar raken. Minister van Volkshuisvestiging, Hugo De Jonge, gaf eerder dit jaar aan dat het bouwen van nieuwe woonruimtes te lang is overgelaten aan de markt. De regering wil nu meer regie in eigen handen nemen; hoe gaat dit eruit zien?

“Er zijn natuurlijk prestatieafspraken gemaakt met woningcorporaties vanuit de overheid. Vaak vinden die plaats op gemeentelijk niveau met de wethouder. Die prestatieafspraken zijn bijvoorbeeld ‘bouw 50 nieuwe sociale huurwoningen’, of ‘renoveer woningen voor het middensegment’. Lang waren er weinig consequenties verbonden aan corporaties die zich niet aan de prestatieafspraken hielden, deze werden daarom niet heel nauw genomen.”

“Daarnaast werd de wet- en regelgeving vanuit de overheid regelmatig overschreden zonder gevolgen. De regelgeving is inmiddels aangescherpt en naast grote prestatieafspraken, ligt er nu ook een nadruk op duurzaam bouwen en verduurzaming. Er is nu streng toezicht hierop door partijen zoals de Autoriteit Woningcorporaties.”

“Corporaties worden gedwongen transparanter te zijn. Ze hebben een enorme publicatieverplichting.”

“Over het algemeen worden corporaties nu gedwongen transparanter te zijn over hun plannen en uitgaven. Er zit natuurlijk veel maatschappelijk geld in woningcorporaties, dat wordt de komende jaren alleen maar meer, in de vorm van subsidies bijvoorbeeld. Woningbouwcorporaties moeten zich dus kunnen verantwoorden. Ze hebben een enorme publicatieverplichting.”

Je zegt dat woningbouwcorporaties onder toezicht staan. Op welke manier dienen zij nu hun verantwoording af te leggen en hoe ziet de publicatieverplichting eruit?

“Woningcorporaties dienen allerlei informatie te publiceren aan een borging instituut. Er is nu een groot systeem gemaakt, waar verschillende toezichthouders zoals de ministeries en Autoriteit Woningcorporaties informatie kunnen opvragen voor toetsing. Dit is het CORA-datasysteem, waar volgens een standaard referentiearchitectuur informatie geborgen kan worden. Dit maakt het uitwisselen van informatie simpel voor de periodieke controles.”

“Wat je ziet is dat dit een enorme administratieve lastendruk oplevert voor woningcorporaties. Deze zijn veel tijd kwijt aan het verzamelen en organiseren van de benodigde documenten. Vaak worden externe accountants en specialisten ingehuurd om hierbij te helpen, maar het gaat niet altijd soepel. Met het oog op meer toezicht en transparantie zal de lastendruk nóg hoger worden als er hierin niets verandert.”

Digitalisering en automatisering zouden kunnen helpen om de lastendruk rondom de publicatieverplichting te verlagen. Wordt hiervan veel gebruik gemaakt in de sociale woningbouwsector?

“Het zou mooi zijn als je aan het einde van de dag maar op één knop hoeft te drukken om alle benodigde informatie in het systeem te borgen. Je bent dan ook geen geld kwijt aan al het personeel en alle werkuren die hierin gestoken worden. Bij de grotere woningcorporaties wordt hier al regelmatig gebruik van gemaakt, maar woningcorporaties lopen over het algemeen achter met digitale hulpmiddelen binnen de organisatie.”

Hoe komt het dat de woningcorporaties achterlopen met digitalisering?

“De woningmarkt is erg traditioneel. Er is veel papierwerk en dat lijkt niemand echt heel erg te vinden. Dit heeft vooral te maken met de investeringsruimte. De winsten die uit digitale investeringen komen zijn natuurlijk geleidelijk en kan je niet zo snel terugzien. Voor een markt als de woningbouw, waar de doorlooptijden van projecten erg lang zijn, ligt de prioriteit bij het bouwen van nieuwe woningen en worden de financiële middelen dus ook liever hieraan uitgegeven, ze zijn zo verknocht aan de bouwopdracht.”

“Door regelingen, prestatieafspraken en schaarse middelen worden ze er nu toe gedwongen’’

“Er is daarnaast lang weinig druk geweest. Woningcorporaties zijn anders dan andere bedrijven. Er is weinig concurrentie en dat raakt een belangrijk punt in beslissingen die genomen worden. Corporaties voelen van origine niet de druk om hun bedrijfsvoering efficiënter te maken. Daar heeft de overheid een belangrijke rol in. Nu worden ze daar natuurlijk toe gedwongen, door alle afspraken en regelingen en schaarse middelen. Ze beginnen nu dus langzaam te experimenteren met digitale middelen. Grotere corporaties zijn hier vaak al wat verder in dan kleinere corporaties, die toch bij elkaar verantwoordelijk zijn voor zo’n 50% van alle sociale huurwoningen.”

“Ze beginnen nu langzaam te experimenteren met digitale middelen”

Net zoals alle andere markten zien ook woningbouwcorporaties de noodzaak om te digitaliseren. Met de komst van zware prestatieafspraken, nieuwe wet- en regelgeving en strenger toezicht wordt het steeds belangrijker om de informatievoorziening op orde te hebben. Informatie uit diverse disciplines over beleid, risico’s en wetgeving kun je met Mavim in samenhangend verband brengen en op eenvoudige wijze visualiseren en rapporteren. Het eenduidig en consistent borgen en communiceren leidt tot transparantie en vereenvoudigt het afleggen van verantwoording aan in- en externe toezichthouders.

Benieuwd hoe Mavim woningbouwcorporaties kan helpen met hun digitale uitdaging? Download de klantcase van Woonbron.